16. Juni 2009 | Thema: Immobilien
„Kalte Räumung“ zulässig?
Der Bundesgerichtshof hat eine bislang umstrittene Rechtsfrage zu Gunsten des Vermieters von Gewerberaum entschieden und die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen für zulässig erachtet (BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07).
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen seit längerer Zeit weder die Grundmiete noch die Betriebskostenvorauszahlungen gezahlt. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis daraufhin gekündigt. Diese Kündigung erachtete der BGH für wirksam. Der Mieter gab die Räume jedoch nicht an den Vermieter heraus, weshalb dieser eine Räumungsklage anstrengte. Noch während dieses Verfahrens stellte der Vermieter die Belieferung des Mietobjektes mit Heizenergie ein. Dies erachtete der Bundesgerichtshof in dem entschiedenen Fall für zulässig. Insbesondere habe keine Besitzstörung vorgelegen, da die Lieferung von Heizenergie nicht zu dem gesetzlich geschützten Besitz des Mieters gehöre, sondern eine vertragliche Verpflichtung darstelle. Die Einstellung von Versorgungsleistungen beeinträchtige den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume regelmäßig nicht. Auch werde die Nutzungsmöglichkeit nicht eingeschränkt. Insoweit stehe die Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht auf einer Stufe mit psychisch beeinträchtigenden Einwirkungen wie etwa durch Lärm oder Lichtwerbung, die den Besitzer an der Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft hinderten.
Die Entscheidung des BGH ist überzeugend, weil sie dogmatisch sauber zwischen den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Besitzschutzrechten des Mieters differenziert. Es darf aus der Entscheidung aber nicht der Schluss gezogen werden, dem Mieter könne nun bei jeder Vertragsverletzung „der Hahn abgedreht werden“. Während eines bestehenden Mietverhältnisses gehört die Belieferung mit Heizenergie oder ähnlichem regelmäßig zu den vertraglichen Nebenpflichten. Erst nach Beendigung des Vertragsverhältnisses durch eine wirksame Kündigung verbleiben dem Mieter nur mehr die Besitzschutzrechte. Nach Ansicht des BGH bestehen nachvertragliche Verpflichtungen zur Weiterbelieferung mit Heizenergie oder ähnlichem jedenfalls dann nicht mehr, wenn der Mieter sich mit den Mietzahlungen in Verzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgeltes für seine Leistung ein stetig wachsender Schaden droht.
Wenn also ein Vermieter nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses zunächst aus eigenen Mitteln Versorgungsleistungen für den Mieter bereitstellt, kann nunmehr durchaus die Möglichkeit bestehen, diese Versorgung rechtswirksam zu unterbrechen. Dies gilt allerdings nur für die Geschäftsraummiete; eine Übertragung auf das Wohnraummietrecht ist nicht zu erwarten.
