Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch bei Erwerb kraft Gesetzes

Bundesgerichtshof erweitert Anwendungsbereich des § 566 BGB

28. August 2008.  Der Erwerber eines Grundstücks tritt gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) in bestehende Mietverträge des Veräußerers ein. Da diese Regelung den allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen widerspricht, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den ursprünglich am Vertrag beteiligten Personen entstehen, ist sie grundsätzlich eng auszulegen. Bisher anerkannt war aber schon die Anwendung im Falle einer Zwangsversteigerung und bei der Veräußerung durch den Insolvenzverwalter. 

Mit Entscheidung vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 280/07 hat der Bundesgerichtshof den Anwendungsbereich der Vorschrift ausdrücklich auch auf den Erwerb kraft Gesetzes erweitert. Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hatte die Bundesrepublik ein Grundstück auf diese Anstalt übertragen. Die neue Eigentümerin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wogegen die Mieterin die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin einwandte. Dem folgte der BGH nicht. Vielmehr liege bei § 566 BGB eine planwidrige Regelungslücke, die durch analoge Anwendung der Vorschrift auf den Erwerb kraft Gesetzes erforderlich mache.

Die Entscheidung des BGH erging zum Wohnraummietrecht. § 566 BGB gilt aber auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Bei einem Eigentumswechsel, der nicht aufgrund eines „klassischen Kaufvertrags“ erfolgt, ist in jedem Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen.