Nichtzahlung der Trinkwasseranschlussgebühr: Fristlose Kündigung des Mietvertrags!

Auch Forderungen, die keine Mietforderungen im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind, können bei Nichtzahlung die Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund rechtfertigen (OLG Brandenburg, Urteil vom 14. November 2007 – 3 U 86/07).

05. November 2008.  Eine Gemeinde hatte ein im Außenbereich gelegenes Grundstück einem Pächter langfristig zur gewerblichen Nutzung überlassen. Der Pächter hatte das Grundstück wiederum einem Dritten überlassen, der dort eine Gaststätte betrieb. Nach Anschluss des Grundstücks an das Trinkwassernetz der Gemeinde forderte die Gemeinde die Erstattung der Gebühren für den Trinkwasseranschluss in Höhe von rund EUR 700,00. Der Pächter verweigerte jedoch die Zahlung, wobei er in mehreren Schreiben auch Vertreter der Gemeinde in erheblicher Weise persönlich angegriffen hatte. Die Gemeinde setzte dem Pächter eine Frist zur Zahlung und drohte gleichzeitig die fristlose Kündigung des Pachtvertrages an. Nach Ablauf der Frist kündigte die Gemeinde den Pachtvertrag und nahm den Pächter auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks in Anspruch.

Das OLG Brandenburg erachtete die fristlose Kündigung für wirksam. Da es sich bei der Trinkwasseranschlussgebühr um eine einmalige Zahlung gehandelt habe, sei allerdings nicht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 BGB einschlägig. Aufgrund einer Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, sei vorliegend von der Berechtigung der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB auszugehen. Eine einmalige Zahlungsverweigerung hätte hier vermutlich nicht ausgereicht. Das OLG berücksichtigte aber auch das Verhalten des Pächters, der sich in seinem Schreiben an die Gemeinde aggressiv und uneinsichtig gezeigt hatte.

Kommt es im Mietverhältnis zu Schwierigkeiten mit dem Mieter, die nicht zwingend zu Mietrückständen führen, ist gleichwohl zu prüfen, ob nicht eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. 

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