16. Mai 2017 | Thema: Immobilien / Privates Baurecht

Das neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft

Lange wurde darüber diskutiert, jetzt ist es Gesetz: Das neue Bauvertragsrecht wurde als „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren“ am 4. Mai 2017 im Bundesgesetzblatt 2017, Teil I Nr. 23. S. 969 ff, veröffentlicht und tritt zum Beginn des Jahres 2018 in Kraft.

Neben einigen Änderungen in den Regelungen des Kaufrechts enthält dieses Gesetz insbesondere die größte Reform des Werkvertragsrechts seit Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

1.

Das Werkvertragsrecht wurde umfassend überarbeitet und um Regelungen für eigenständige Vertragstypen ergänzt. Das Werkvertragsrecht umfasst ab 2018 folgende Teile:

Titel 9 – Werkvertrag und ähnliche Verträge

Untertitel 1 –  Werkvertragsrecht

Kapitel 1 – Allgemeine Vorschriften §§ 631 bis 650 BGB

Kapitel 2 – Bauvertrag §§ 650a bis 650g BGB

Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag §§ 650h bis 650m BGB

Kapitel 4 – Unabdingbarkeit §§ 650n BGB

Untertitel 2 –  Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650o bis 650s BGB

Untertitel 3 –  Bauträgervertrag §§ 650t bis 650u BGB

Untertitel 4 –  Reisevertrag §§ 651a bis 651m BGB

In den allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts werden Änderungen in § 632a BGB hinsichtlich der Abschlagsforderungen vorgesehen. Der Maßstab für die Berechnung einer Abschlagsforderung soll zukünftig der Wert der vom Unternehmer erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistung sein und nicht mehr wie bisher, der „Wertzuwachs im Vermögen des Auftraggebers“.

Erstmals ist eine eigene Regelung für außerordentliche Kündigungen mit einem neuen § 648a BGB eingeführt wurden. Die ordentliche Kündigung wird nunmehr in § 648 BGB geregelt und die Sicherungsmittel erhalten einen neuen Platz.

Auch die Regelungen hinsichtlich der Abnahme werden in Teilen neu gefasst. Gemäß § 640 BGB muss der Auftraggeber zukünftig konkrete Mängelsymptome vorbringen, um eine Abnahmewirkung nach Ablauf einer vom Auftragnehmer gesetzten Frist zur Erklärung der Abnahme zu vermeiden.

Die Regelung des § 643 BGB entfällt, wonach eine Kündigung bei Unterlassen der Mitwirkungshandlung gem. § 642 BGB möglich ist. Stattdessen wird in §§ 648a BGB ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für alle Werkverträge geregelt. Diese Vorschrift enthält auch einen Anspruch der Parteien auf eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes, um spätere Streitigkeiten über den Stand der Arbeiten zum Zeitpunkt der Kündigung zu vermeiden.

2.

Als Kapitel 2 werden Regelungen zum Bauvertrag in den §§ 650a BGB ff. eingefügt.

Wesentlicher Bestandteil des neuen Bauvertragsrechts werden Anordnungsrechte des Bestellers/Auftraggebers, die in den §§ 650b und 650c BGB geregelt sein werden. Die Regelungen entsprechen in wesentlichen Grundgedanken dem Regelungssystem der §§ 1 Abs. 3 und 1 Abs. 4 VOB/B.

Als vorläufiges Streitbeilegungsinstrument über die Ausführungsverpflichtung des Unternehmers gem. § 650 b Abs. 1/2 BGB und über die Vergütungsverpflichtung gem. § 650c BGB ist die einstweiliger Verfügung in § 650 d BGB vorgesehen. Bei fehlender Einigung ist damit eine gerichtliche Klärung schon in der Bauabwicklung herbeiführen.

Als Ergebnis einer zulässigen Anordnung des Auftraggebers ist eine gesetzliche Vergütungsanpassung gem. §§ 650c BGB vorgesehen, die als Bezugsgröße den vermehrten oder verminderten Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn benannt. Maßstab werden damit die tatsächlich erforderlichen (Ist-)Kosten. In Absatz 2 wird jedoch eine widerlegbare Vermutung aufgestellt, dass die kalkulierten Preise in einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation den tatsächlich erforderlichen Kosten gem. Abs. 1 entsprechen.

Darüber hinaus kann der Auftragnehmer 80 % seiner mit dem obligatorisch zu erstellenden Nachtragsangebot geforderten Vergütung für die geänderte Leistung im Rahmen von Abschlagsrechnung geltend machen. Sofern eine entsprechende Einigung mit dem Auftragnehmer über die Nachtragsvergütung nicht zustande kommt, steht ihm zunächst der 80 %ige Abschlag zu.

Wichtige Fragen für die Vertragsabwicklung sind jedoch in dem bisherigen Entwurf des neuen Bauvertragsrechts hinsichtlich der Bedenkenhinweispflicht des Auftragnehmers und auch zu den Mängelrechten vor Abnahme leider nicht enthalten.

3.

Im Kapitel 3 wurde ein Verbraucherbauvertragsrecht eingeführt (§§ 650i ff.), in dem auf der Grundlage der Vorgaben der Europäischen Union die Verbraucherrechte gestärkt werden. Diese werden ergänzt durch die Regelungen in Art. 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuchs (EGBGB), in dem Informationspflichten für Verbraucher beim Abschluss von Bauverträgen definiert werden.

4.

Außerdem wird ein Architekten- und Ingenieurvertragsrecht eingeführt (§§ 650p ff. BGB). Da die HOAI lediglich die Fragen der Honorierung betrifft, sind spezielle Vorschriften für die Leistungserbringung von Architekten und Ingenieuren sachgerecht. Wichtigste Regelung in diesem Untertitel ist die Aufteilung der Architektenleistungen in eine Zielfindungsphase und in die anschließende Planungs- und Ausführungsphase. Soweit die Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Architekt oder Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen und dem Auftraggeber mit einer Kosteneinschätzung zum Vorhaben vorzulegen (§ 650p Abs. 2 BGB).

Der Auftraggeber hat anschließend 2 Wochen Zeit, den Architektenvertrag zu kündigen und muss nur die bis dahin erbrachten Leistungen vergüten (§ 650r BGB). Weitergehende Ansprüche aus der „freien“ Kündigung bestehen für den Planer dann nicht.

Eine ergänzende Regelung hinsichtlich der Teilabnahme für die Planungsleistungen ist in § 650s BGB vorgesehen, womit ein lange anhaltender Streit beigelegt wird. Auch ohne explizite Vereinbarung von Teilabnahmen kann der Planer ab der Abnahme der letzten Bauleistungen eine Abnahme seiner bis dahin erbrachten Planungsleistungen verlangen.

Neue Regelungen zum Bauträgervertragsrecht sind in §§ 650u f. BGB enthalten.

Rechtsanwalt Mike Große

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