Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen – ein ganz eigenes Haftungsrisiko für Banken

Autor: Olaf Gratzke - 18. März 2019 - Bankrecht

 

Häufig lagern Banken den Vermittlungs- und Beratungsprozess im Vorfeld der Vergabe von Darlehen an gewerbliche Darlehensvermittler aus. Ob damit ein Darlehen zu den geäußerten Wünschen und notwendigen Zwecken des Verbrauchers passt, wird damit zum Risiko des Darlehensvermittlers. Die Finanzierung des Haus- und Wohnungskaufes für Verbraucher (sog. Immobiliar-Verbraucherdarlehen) bleibt dennoch in wesentlichen Punkten ein Risiko auch für den Darlehensgeber, die Bank.

Darlehensvermittler empfehlen Verbrauchern nicht selten Modelle aus Darlehensvertrag und Bausparvertrag, die möglichst hohe Provisionen auslösen: Zum Beispiel Darlehen mit langfristiger Zinsbindung und möglichst geringem Tilgungsanteil. Dem folgt die Empfehlung auf Abschluss eines Bausparvertrages: Die Darlehensraten werden für den Verbraucher ganz bewusst kleingerechnet. Was der Verbraucher dann aber an Liquidität monatlich noch übrig habe, möge er in einen umfassenden Bausparvertrag investieren, der Teil der Gesamtfinanzierung werde. Mit dem Bauspardarlehen könne dann, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif werde, ein Teil des Darlehens getilgt werden. Irgendwann. Hieraus kann der Darlehensvermittler zweifach profitieren: Die Provision für den Darlehensvertrag und die Bearbeitungsgebühr für den Bausparvertrag.

Die Krux an diesen Modellen ist eine deutlich längere Tilgungszeit des Darlehens bei freilich entsprechend höheren absoluten Zinszahlungen. Würde der Verbraucher stattdessen von Beginn das Darlehen höher tilgen, minimierte sich damit auch schneller die jeweils zu verzinsende Darlehensvaluta. Die in den Bausparvertrag investierten Sparraten werden dort indes praktisch nicht verzinst und erwirtschaften in der langen Ansparphase noch nicht einmal die hohe Bearbeitungsgebühr, die vom Verbraucher vorab gesondert zu entrichten ist.

Um nicht für Beratungsfehler haften zu müssen, finden sich in Darlehensverträgen Hinweise, dass die Bank hier nicht beraten habe, sondern lediglich der Produktnachfrage des Verbrauchers gefolgt worden sei. Ist aber damit die Bank aus dem Schneider? Was geschieht, wenn der Verbraucher Zeit über das Renteneintrittsalter hinaus benötigt, um das Darlehen zu tilgen? Was werden Verbraucher tun, wenn sie den im Rentenalter drohenden Engpass erkennen?

Die Antwort ist zunächst durch einen Hinweis auf § 505a Abs. 1 BGB zu finden. Hiernach darf der Darlehensgeber den

„Darlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.“

Das Gesetz enthält folglich ein Verbot zum Abschluss eines Darlehensvertrages, wenn nicht die Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgreich abgeschlossen worden ist. Die Gründe, die für eine vertragsgemäße Rückführung des Darlehens sprechen, müssen mithin etwaig verbleibende Zweifel ganz deutlich überwiegen (vgl. Schürnbrand in MüKo, BGB, 7. Auflage, § 505a, Rn 7).

Folglich bleibt die Bank zu dieser Prüfung verpflichtet, auch wenn sie Darlehensvermittler eingeschaltet und gar nicht selbst beraten hat. Die positive Einschätzung der Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich im Übrigen auch nicht allein auf die Leistungsfähigkeit des Verbrauchers zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschränken, sondern muss sich auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstrecken. Daher hat die Bank absehbare künftige Entwicklungen im Rahmen von Berechnungsszenarien abzubilden. In diesem Zusammenhang erläutert  Erwägungsgrund 55 der Richtlinie 2014/17/EU (Wohnimmobilienkreditrichtlinie), dass zukünftige Ereignisse während der Laufzeit des vorgeschlagenen Kreditvertrags, wie ein verringertes Einkommen während des Ruhestandes, zu berücksichtigen sind. Insbesondere das Renteneintrittsalter ist ein für die Bewertung der Kreditwürdigkeit entscheidendes Datum. Seit dem 1. Mai 2018 ist dies nun auch in § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsleitlinienverordnung (ImmoKWPLV) geregelt.

Schnell können bei der Kreditwürdigkeitsprüfung Fehler unterlaufen. Es genügt zunächst schon, nicht alle tatsächlichen Umstände vollständig erhoben zu haben. So auch das Renteneintrittsalter. Ist es nicht erhoben worden, kann die Kreditwürdigkeitsprüfung bei langfristigen Engagements eigentlich nur falsch sein. Aber auch die Bewertung der erhobenen Tatsachen muss für eine fehlerfreie Kreditwürdigkeitsprüfung zu der nachvollziehbar zutreffenden Prognose gelangen, dass deutlich mehr für die vertragsgemäße Rückführung des Darlehens spricht als die durch die Prüfung aufgekommenen Zweifel. Auch hier liefert die ImmoKWPLV wichtige Regelungen, welche tatsächlichen Anhaltspunkte zu erheben sind und wie zu bewerten ist.

Die Folgen eines Verstoßes gegen die Kreditwürdigkeitsprüfung sind für die Bank gem. § 505d Abs. 1 BGB dramatisch. Sie gehen über üblichen Schadenersatz hinaus und sind speziell geregelt:

  • der vereinbarte gebundene Sollzins ist auf den marktüblichen Kapitalmarktzins für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe zu ermäßigen
  • der vereinbarte veränderliche Sollzins ist auf den 3-Monats-Euribor zu ermäßigen und
  • der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht.


Dieser Verlust der Marge bis hin zum ersatzlosen Verlust der Zinserträge sollte Anlass sein, z.B. über die Kombination von langfristigen Verbraucherimmobiliendarlehen und Bausparverträgen mit erheblicher Mindestansparsumme nachzudenken oder sich vielleicht sogar nachhaltig davon zu verabschieden. Jedenfalls aber muss dem jeweiligen Kreditsachbearbeiter klar sein, welche Risiken er mit einer großzügigen Prüfung eingeht.

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